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2019년 부동산의 3대 이슈대출규제, 세금, 그리고 넘치는 유동성
달라지는 부동산정책들도 알아두어야
대출규제, 세금, 그리고 넘치는 유동성

연초부터 부동산 전문가 10명 중 8, 9명이 집값 하락을 전망하고 있다.
대출규제가 강력한 가운데, 세금부담은 시간이 흐를수록 더 커지기만 한다.
정말 대한민국 집값은 40년간의 대세 상승을 드디어 끝내는 것일까.
2019년 부동산 시장의 바뀌는 정책들과 함께 향후 집값 흐름을 좌우할 3대 이슈들에 대해 집중적으로 분석한다.



지난 2017년 그렇게 뜨거웠던 부동산 열풍이 싸늘하게 식고 있다. 2018년 여름까지도 일명 ‘용산·여의도 통합개발’ 이슈에 오버슈팅(급등)이 나왔지만 이후 정부의 초강력 부동산 규제책인 ‘9·13대책’ 이후 시장은 완전히 얼어붙었다. 2019년 연초 주택시장의 화두는 거래가 급감한 ‘거래절벽’이다. 4월 말이 되면 작년 대비 크게 오른 단독주택과 공동주택(아파트), 토지의 공시가격이 확정되고, 연말에는 지난해 통과된 종합부동산세 인상안에 따라 세금 부담도 커진다. 대출자의 상환능력을 중심으로 대출을 제한하는 총체적상환 능력비율(DSR) 관리지표가 궤도에 오르면서 돈
빌리기는 매우 어려워질 수밖에 없다.
이런 상황을 종합해보면 2019년 부동산 시장은 최악으로 흘러갈 가능성이 높다. 하지만 변수도 존재하는데 바로 시중에 풀려 있는 1,100조 원이 넘는 ‘유동자금’이다. 여기에 올해 풀리는 토지보상금도 30조 원이 넘는데 이 돈들은 다시 부동산을 기웃거릴 수밖에 없다.

대출규제, 세금, 그리고 넘치는 유동성
올해 바뀌는 부동산 정책
올해 바뀌는 부동산 정책 중 가장 큰 관심사는 역시 ‘주택임대소득 분리과세’이다. 기존에는 연간 2,000만 원 이하의 주택임대소득은 비과세 혜택을 받았지만, 올해부터는 분리과세가 적용된다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제금액, 필요경비 인정비율 등이 나뉘는데, 등록사업자는 기본공제 400만 원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만, 등록사업자가 아니면 기본공제 200만 원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다.
고가 주택에 대한 종합부동산세 개정안도 적용된다. 1주택자는 공시가격이 9억 원(시세 약 14억 원) 초과, 다주택자는 합산 공시가격이 6억 원을 초과할 경우 종부세 과세 대상이 된다. 바뀐 종부세를 보면 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율이 0.5~2.7%로 확대되고, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자는 0.6~3.2%로 확대된다. 보유세(재산세+종부세) 부담 상향선도 조정되는데 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상 지역 2주택자는 200%까지 늘어난다.
신혼부부에게 반가운 소식도 있다. 올해 생애 최초 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해주기 때문이다. 이미 분양을 받아 중도금을 내고 있어도 올해 입주(소유권 이전)하면 혜택을 받을 수 있다. 신혼 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내이며(재혼 포함), 소득 기준은 외벌이 연 5,000만 원 이하/맞벌이 연 7,000만 원 이하여야 한다.
청약시장은 100% 무주택자 위주로 움직인다. 분양권/입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고 민영주택 공급 시 추첨제는 무주택자에게 우선 공급된다.
한편, 올해부터는 사실혼 배우자가 주택을 소유하면 1가구 1주택의 비과세 혜택에서 제외한다.
다주택가구가 위장이혼을 통해 양도소득세 비과세를 적용받는 것을 원천 차단하기 위해서다.




첫 번째 이슈, 대출규제가 풀리지 않는 한 거래절벽은 지속될 것
현재 서울과 일부 수도권에서 나타나는 ‘거래절벽’ 현상을 보면 조금 특이한 점을 발견할 수 있다. 주위를 보면 집을 사고 싶어 하는 매수 욕구는 여전하기 때문. 그러니까 거래절벽이 ‘인위적’이라는 건데, 바로 대출이 봉쇄돼 자산가가 아니고는 서울 주택을 구매할 수 없는 울며 겨자 먹기 상황이 이어지는 것이다.
현재 집값 대비 대출한도를 나타내는 주택담보대출비율(LTV)은 서울과 수도권 기준 무주택자 40%, 1주택자·다주택자 0%다. 대출규제는 여기서 끝나지 않는다. 모든 대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 값의 지표인 총체적상환능력비율(DSR)이 존재하기 때문이다. 차주의 상환능력을 심사하는 총체적상환능력비율(DSR)은 지난해 10
월 은행권에 도입된 데 이어 올 2월부터는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대된다. 이런 상황이라면 서울에서 8억 원 하는 아파트를 가정하면 1주택자는 대출이 불가능하고, 무주택자는 현금 5억 원은 있어야 매수할 수 있다. 웬만한 자산가가 아니고는 서울과 규제 지역에서 집을 사는 것이 불가능하다.

대출규제, 세금, 그리고 넘치는 유동성

특히, 이런 대출규제 이슈는 ‘잔금 대출’로 불똥이 튀고 있다. 올해 전국의 연간 아파트 입주(예정)물량은 38만2000가구로 대거 늘어나는데 이들 입주 세대에서 잔금 대출이 막히는 세대가 속출할 수 있기 때문이다. 비자발적 2주택자를 양성하거나, (세입자는) 임대보증금을 제때 받지 못하고, 집주인의 돈줄이 막혀 원치 않는 ‘깡통전세’로 이야기가 커질 수 있다.
가령 새 아파트의 분양권에 당첨되어 이사를 한다고 가정하자. 전세 거주자는 보증금을 받아 잔금을 해결할 것이고, 주택 보유자는 기존 주택을 팔거나 전세를 놓고 (이 돈으로) 잔금을 치른다.
그런데 지금 ‘거래절벽’에 매매는 멈춰 버렸고, 전세는 시세가 급락하고 있다. 따라서 어느 정도 현금을 확보하고 있지 않으면 잔금을 못 치러 새 아파트로 이사를 하지 못한다. 이들이 사금융권으로 들어가면 사회적 문제가 초래될 수 있다.


대출규제, 세금, 그리고 넘치는 유동성
대출규제, 세금, 그리고 넘치는 유동성
두 번째 이슈, 본격화되는 세금부담
올해 부동산 이슈의 또 한 축인 ‘세금규제’는 시간이 갈수록 메가톤급 충격으로 커질 것으로 전망된다. 올해부터 시작해 2020년, 2021년, 2022년으로 갈수록 세 부담은 기하급수적으로 커질 수 있다.
연초 먼저 꺼내든 카드는 ‘단독주택 공시가격’ 현실화였다. 올 1월 24일 정부가 발표한 전국 표준단독주택 22만 가구의 공시가격은 지난해보다 평균 9.13%, 서울은 17.5% 상승했다. 서울의 마포구 용산구 강남구 등은 30% 넘게 올랐다. 그리고 4월에는 아파트 등 공동주택 공시가격이 정해지는데, 지난해 가격이 치솟은 서울 등 일부 지역은 급등할 수밖에 없다.
게다가 종부세 개정안이 통과되면서 세율도 오르는데다 종부세에 적용하는 공정시장가액비율이 지난해 80%에서 올해 85%로 인상됐고 2022년 까지 매년 5%포인트씩 상향 조정된다. 따라서 세 부담 상한이 전년 대비 150%를 넘지 않는 1주택자와 달리 2주택 이상을 보유한 다주택자라면 세금 증가폭은 엄청나다. 그나마 조정대상지역 내 2주택자 세 부담 상한선은 200%로 한정됐지만 3주택자 이상은 전년 대비 300%까지 오른다.
그렇다면 세금부담은 얼마나 될까.
먼저 단독주택부터 살펴보자. 우선 전체 단독주택의 98%에 달하는 중저가주택은 공시가격 상승률이 높지 않아 보유세 부담의 증가 폭은 제한적이다. 가격으로 보면 시세 15억 원(공시가격 9억 원) 이상부터 세 부담이 본격화된다. 서울시 마포구 연남동에 위치한 A 단독주택의 경우(1주택자) 공시가격이 지난해 12억 2,000만 원에서 올해 23억 6,000만 원으로 약 93%나 급등했다. 이 경우 보유세는 지난해 339만 원에서 올해 509만원으로 증가한다. (150% 상한적용. 상한을 적용받지 않는다면 세 부담은 1,163만 원까지 올라간다)
다음 아파트로 가보자. 아파트 경우 그간 공시가격 현실화가 빠르게 진행돼 오는 4월 발표 때는 강남, 서초, 용산 등의 최근 1년 반 동안 폭등한 일부 아파트가 집중 타깃이 될 것으로 전망된다.
그런데, 시간이 갈수록 일부 고가 주택에는 ‘세금폭탄’이 될 수 있는 건 공시가격이 현실화되는 상황에서 공정시장가액비율이 함께 상향 조정되기 때문이다.
가령 시가 43억 5,000만 원(공동주택공시가격 24억 800만 원) 정도인 압구정현대1차(196㎡) 아파트를 보면 앞으로 가격이 오르지 않아도 지난해 약 1,380만 원의 보유세(재산세+종부세)에서 △2019년 2,253만 원 △2020년 2,990만 원 △2021년 3,867만 원 △2022년에는 4,906만 원까지 치솟게 된다. 이건 1주택을 가정한 것이고, 다주택자라면 더 무겁다. 정부는 2020년 정도를 기점으로 높아진 세금부담에 매물이 출회되면서 가격 하락으로 이어질 것으로 보고 있는데, 강력한 조세저항을 만날 수도 있다.



대출규제, 세금, 그리고 넘치는 유동성
대출규제, 세금, 그리고 넘치는 유동성


세 번째 이슈, 1,100조 원 유동자금과 토지보상금, 그리고 금리인하?
지난해 하반기까지는 일명 ‘금리인상 논쟁’이 뜨거웠다. “부동산 가격을 잡기 위해 금리를 올리는 것이 타당하냐?”에 대한 다양한 의견이었다. 이런 논쟁이 갑자기 커진 건 미국과의 ‘금리역전’ 문제 때문이었다. 미국은 계속 기준금리를 인상하는데, 우리는 붙잡고 있으면, 미국의 기준금리가 더 높아, 국내에 있는 달러 자금이 한국을 떠나 미국으로 돌아간다는 이야기다. 실제로 1월 말 현재 미국 기준금리는 연 2.25~2.5%이고, 한국은 연 1.75%로 금리역전이 발생한 상태인데, 우려했던 외국계자금 이탈은 발생하지 않았다. 그럼에도 일각에선 지금도 한국은행이 선제적으로 금리를 올려 자금이탈을 미리 막고, 이 과정에서 부동산 거품도 제거할 수 있다는 ‘일석이조’ 효과에 대한 필요성을 지속적으로 제기하고 있다.
사실이다. 현 상황에서 한국은행이 금리인상을 지속해 시중 금융기관의 대출금리(주택담보대출)가 가파르게 오른다면 이자부담을 견디지 못한 매물이 쏟아져 집값 하락에 ‘쐐기’를 박을 수 있다. 자, 그런데, 이 대목에서 반전이 나왔다. 미국 연방준비제도이사회가 “꽤 오랜 기간 기준금리를 동결하겠다”고 공식 선언했기 때문이다. “올해 ‘금리인하’까지도 가능하다”라는 분석도 제기하고 있다. 이렇게 되니 한국은행도 여유를 갖게 됐다. 정말 한국은행도 금리를 인하한다면? 이러면 집값이 다시 들썩일 수 있다.
여기에 또 다른 변수가 있다. 올해도 1,100조 원이 넘는 단기 유동성이 아직 갈 곳을 찾고 있지 못하는데, 여기에 최대 35조 원의 토지보상금이 또 풀린다는 점이다. 과거 패턴을 보면 이 토지보상금은 대부분 다시 부동산으로 들어간다. 금리를 올리지 못하는데, 유동성이 다시 기승을 부리면 집값을 잡겠다는 정부에 치명적이다. 게다가 내년(2020년)에는 총선이 기다리고 있다. 자칫 하반기로 가면 일부 정치권에서 부동산 규제 완화의 목소리를 낼 수 있다.
현재 부동산 전문가 10명 중 9명은 집값 대세하락을 말하고 있다. 하지만 ‘풍부한 유동성’과 ‘금리인하’ 변수에 대해서는 반드시 준비하고 있어야 할 것이다.



Words 정철진 경제 칼럼니스트, 진 투자컨설팅 대표

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