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토지 보상과 세금,전문가와 함께 최적의 절세방안을 찾자
전문가와 함께 최적의 절세방안을 찾자
토지 보상 절차를 충분히 이해하고 절세방안에 대해 미리 알아 두어야 소중한 나의 자산을 지킬 수 있다.


2019년부터 2021년까지 앞으로 3년간 각종 공익사업으로 약 90조 원에 달하는 역대급 토지 보상이 진행될 예정이다. 이 중 3기 신도시 토지 보상금이 약 30조 원이며 이르면 올 연말부터 풀릴 계획으로 이는 2000년대 중반 2기 신도시 조성 이후 최대 규모이다. 사업시행자는 공익사업에 편입된 부동산을 수용하게 되며, 토지소유자는 보상금을 받게 된다. 하지만 동일한 부동산도 대응하는 방법에 따라 보상금이 달라질 수 있으며, 세금을 덜 낼 수도 더 낼 수도 있다.

전문가와 함께 최적의 절세방안을 찾자

토지 보상금 수령시기 조정을 통한 양도소득세 절세
예를 들어 20년간 보유 중인 임야가 수용되어 10억 원의 토지 보상금을 받는다고 가정해 보자. 보상금을 한 번에 받을 때와 해를 달리하여 필지별로 분할 수령할 때 납부해야 할 세금은 크게 차이가 난다. 보상기간에 따라 감면 한도가 다르게 적용되고(양도소득세의 감면 한도는 1년간 1억 원, 5년간 2억 원) 양도소득세 적용세율도 낮출 수 있기 때문에 보상금을 연도별로 분할 수령하는 것이 이득이다.

전문가와 함께 최적의 절세방안을 찾자


<표 1>의 사례와 같이 해를 달리해서 수령만 해도 자진 납부세액이 13% 이상 감소되는 경우도 있으므로 세무 전문가와의 상담이 필요하다.


본인에게 적용되는 과세세목과 세제혜택 확인은 필수
토지가 수용되는 경우 당연히 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 토지 외 건물이 수용되는 경우에는 추가적으로 부가가치세 과세 여부에 대한 판단이 필요하다. 예를 들어, 부가가치세 과세대상 사업을 영위하는 사업자가 철거를 조건으로 건물 대가를 받으면 부가가치세를 부담하지 않지만, 사업에 이용한 건물을 사업시행자에게 소유권 이전한 경우에는 부가가치세 대상이 되므로 사업시행자에게 소유권이 이전되는지 여부를 반드시 확인하여 사업시행자에게 부가가치세를 요구할 필요가 있다.


토지 보상금 外 추가로 이전비를 받는 경우
보상토지에 사업을 영위하는 사업자라면 지장물 중 기계장치 및 비품 등에 대한 시설 이전비를 수령할 수 있는지 여부를 파악하는 것이 중요하며, 이전비를 받는 경우 사업소득세 납부대상이 되고 이때 이전에 필요한 비용은 필요 경비에 산입되므로 사업소득금액 산정 시 반영해야 한다. 토지 보상금 外 추가로 이장비를 받는 경우 보상토지에 분묘가 있는 경우 이장비를 보상받기도 한다.

이장비는 기타소득 중 사례금에 해당되고 기타소득은 소득금액이 300만 원을 초과하는 경우 종합소득세 납부대상이나, 공익사업자가 분묘이전비로 토지 보상법에 책정된 실비상당액의 보상금을 지급한 경우에는 일반적으로 세금이 부과되지 않는다.

다만, 사례금인지 아니면 실비상당의 보상금인지는 지급 사유와 지급조건, 약정 등 관련 사실관계에 따라 종합적으로 판단하여야 하므로 이 또한 세무전문가와의 상담이 필요하다.


보상토지에 주택이 있는 경우
양도소득세가 비과세 되는 경우도 있는데 대표적인 경우가 1세대 1주택 비과세이다. 양도 당시 1세대가 2년 이상 보유(’17.8.3 이후 조정지역 취득분은 2년 이상 거주)한 1주택(주택부수토지 포함)에 대해서는 비과세(9억 원 초과
분은 과세)된다. 주택뿐 아니라 주택정착 면적의 5배(도시지역 밖 10배)내의 부수토지도 비과세가 되므로 주택정착 면적의 크기가 중요한데 예를 들어, 농기구 창고가 주택과 붙어 있어 주택으로 인정받는다면 주택정착 면적이 늘어나고 비과세 되는 부수토지도 늘어나게 되므로 철거되기 전에 현장사진 확보 등 증빙자료를 사전에 구비해 놓을 필요가 있다.

해외거주자
토지 보상 대상자가 해외에 거주하는 등 비거주자인 경우도 있는데 양도소득세는 거주자와 동일하게 신고해야 한다. 다만, 거주자와 달리 비거주자가 LH공사 등 내국법인에 부동산을 양도하는 경우에는 원천징수 대상이 된다. 양도가액의 10% 또는 양도차익의 20% 중 낮은 금액을 원천징수하며 양도소득세 예정 신고 납부 시 원천징수한 세액을 기납부세액으로 공제받을 수 있다.

한편, 나라별로 거주지국의 양도소득세 과세 방법이 다르므로 전문가와의 상담을 통해 한국에서 낸 양도소득세를 외국 납부세액으로 공제받는 방안을 수립해야 한다. 이처럼 토지 보상금과 관련된 세금종류 및 절세 포인트가 다양하므로 아래의 체크 포인트 등을 활용하여 전문가와의 상담을 통해 토지 보상금 절세전략에 대해 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

전문가와 함께 최적의 절세방안을 찾자

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