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소액으로! 공실 걱정 없이!다재다능한 리츠 투자
다재다능한 리츠 투자

전 세계적으로 공모 상장 리츠가 인기다. 리츠란 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미한다. 보통 세제 혜택을 받기 위해 부동산 임대수익의 90% 이상을 배당금으로 투자자들에게 돌려준다. 쉽게 설명하자면 상장 리츠란 부동산 임대소득을 배당금으로 주는 주식이라고 보면 된다. 최근처럼 은행 이자율은 1%대인 저금리 상황에서 배당수익률 4~6%가 가능해 인기를 끌고 있다. 주식이기 때문에 가격에 부침이 없을 순 없지만 배당수익률에 대한 기대 때문에 가격은 하루가 다르게 오르고 있다.

리츠에는 부동산에 직접 투자하는 지분형(Equity) 리츠, 부동산담보대출에 투자하는 부채형(Mortgage) 리츠 그리고 양쪽을 조합한 혼합형(Hybrid) 리츠가 있다.

리츠의 매력
2019년 10월 공모청약을 마친 롯데리츠는 청약증거금으로 4조 7,000억 원을 끌어모았다. 4월 홈플러스리츠가 상장에 실패하고 오프라인 리테일의 전망에 대해선 암울한 뉴스만 나오는 와중에서도 배당수익률 6%의 힘으로 주타자들을 끌어모은 것이다. 거기다 상장 첫날인 10월 31일 장이 열리자마자 상한가(가격 상승폭 30%)까지 치솟았다. 신한알파리츠는 들어 주가가 60%가량 올랐다.

다재다능한 리츠 투자
다재다능한 리츠 투자


저금리 시대에는 리츠의 매력이 커질 수밖에 없다. 첫 번째 이유는 상대적인 배당 매력이다. 두 번째는 리츠 회사들이 자금 조달 레버리지 비용이 줄어들게 돼 순이익이 올라간다. 이는 배당금 상승으로 돌아온다.

특히나 정부에서도 리츠에 대한 세제혜택을 주며 공모 리츠 활성화에 나서고 있다. 9월 국토교통부 및 관계부처가 합동으로 발표한 리츠 활성화 방안에 따르면 공모리츠에 대해 5,000만 원 한도로 일정 기간(약 3년) 투자할 경우 배당소득 분리과세(세율 9%) 혜택이 주어진다. 지금은 리츠에서 받는 배당소득에 대해서는 14%의 이자 및 배당소득세가 부과되고 2,000만 원이 넘는 금액에 대해선 최고 세율 42%의 누진과세가 부과되는 데 세부담이 크게 경감된 것이다.

저금리에는 부동산 자산 가격이 상승할 수밖에 없는데 최근 들어 일반적인 상가 및 오피스 투자보다 리츠로 관심이 더 몰리고 있는 이유는 간접투자 방식이기 때문이다. 부동산 직접투자에 대해선 다주택자 양도세, 취득세 강화, 자금출처 조사 강화 등 갈수록 부담이 커지는 것도 손쉽게 종목 매입으로 할 수 있는 리츠 투자에 관심이 쏠리는 이유다. 리츠의 배당은 취등록세, 거래수수료 등을 다 제하고 낸 돈이기 때문에 개인투자자라면 리츠에서 나오는 배당금에 배당소득세만 내면 된다.


부동산 투자, 리츠가 대세
과거 ‘따박따박’ 월세를 받을 수 있는 부동산 투자의 대명사는 상가나 오피스텔이었지만 최근 높아지는 공실률과 낮아지는 임대수익률은 갈수록 부담이다. 실제 상가 투자는 세금이나 수수료도 투자자들에게 진입장벽으로 작용하고 있어 부동산의 안정성과 주식의 편리함을 동시에 추구하고 싶은 투자자들은 리츠를 선호하고 있다. 상가나 오피스텔 투자에는 일단 취득세와 재산세가 붙는다. 본인이 실제 거주하는 주택이야 집을 살 때 취득세 1.1~3.5%에 일 년에 두 번 재산세 내는 걸로 끝나지만 상가투자는 다르다.

취득세는 4.6%로 주거용과 비교하면 최대 네 배다. 세금과는 별도로 주거용보다 두 배 정도는 높은 중개수수료율도 부담이다. 거기다 실물경제의 침체로 공실에 대한 우려도 상당하다. 한국감정원에 따르면 2019년 3분기(9월 30일 기준) 전국 평균 공실률은 오피스 11.8%, 중대형 상가 11.5%, 소규모 상가 5.9%다. 오피스텔의 경우 10곳 중 한 곳은 비어있는 상황이라 목돈을 투자하고도 임대수익 없이 관리비만 물게 되는 경우도 생겨날 수 있는 것이다. 여기에 비해 11월 중순 공모청약 절차를 밟은 NH 프라임리츠는 공실률이 1.9%로 안정적인 배당수익을 기대할 수 있다. 공모리츠에 주목 공실에 따라 상가·오피스텔은 임대료도 하락할 수 있지만 최근 나오고 있는 공모리츠는 우량 자산 추가 편입을 통해 임대수익률이 더 좋은 자산을 편입시킬 수 있다는 장점도 있다.

다재다능한 리츠 투자
다재다능한 리츠 투자


한국감정원 통계에 따르면 올 3분기 시장임대료 변동을나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스 0.18%, 중대형 상가 0.18%, 소규모 상가 0.17%가 하락했다. 반면 NH프라임리츠 등은 향후 유상증자를 통해서 우량 오피스를 더 편입해 규모를 불릴 것으로 보인다.

리츠 투자의 방법으론 여러 가지가 있다. 먼저 개별 종목에 투자할 수 있고 ETF나 펀드를 통해 할 수 있다. 가장 수익률이 높게 나오는 것은 공모주 청약이지만 최근 치솟은 경쟁률 때문에 원하는 물량을 다 받기는 어렵다는 평가다. 롯데리츠와 NH프라임리츠의 뒤를 이어 이지스리츠가 빠르면 연내 상장될 전망이다. 이지스리츠는 제1호의 재간접 리츠다 보니 유관기관에서 보다 자세한 검토를 한다.

그래서 이번에는 증권신고서를 철회하고 상장 일정을 취소했다. 내년에는 홈플러스리츠도 다시 상장에 도전할 수 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 “내년 상반기까지 6조 원 자산규모의 공모리츠들이 출시될 예정인데 시총으로 따지면 3조 원대 규모의 리츠가 상장하는 것이라 향후 2~3년은 국내 상장리츠의 황금기가 될 것”이라며 “미국 최대 공적연금 캘퍼스가 포트폴리오의 10% 정도를 리츠에 배분하고 있는 것처럼 글로벌 기관투자자들도 부동산 투자방식으로 간접투자 활용이 높아지고 있다”고 말했다.


국내외 리츠 투자 방법
기존 종목 투자를 한다면 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 케이탑리츠, 모두투어리츠 등이 있다. 다만 기존 리츠의 경우는 주가가 많이 올라 배당수익률이 떨어진다는 점을 감안해야 한다. 신한알파리츠는 올 초엔 연 6%까지 가던 배당수익률은 최근 3%대로 떨어졌다. 이리츠코크렙 역시 최근 주가 수준에서 배당수익률은 4%로 연초 7%대에 비해서는
하락했다. 케이탑리츠의 경우는 주식 배당과 현금 배당을 병행하는데 합쳐서 연 4% 초반대의 배당수익률을 기록하고 있다. TIGER부동산인 프라고배당 ETF는 리츠 2종목과 맥쿼리인프라, 맵스리얼티를 총 60% 비중으로 넣고 나머지 40%는 고배당주를 편입한 ETF다.

현재 편입된 리츠는 신한알파리츠, 이리츠코크렙 2종류지만 향후 공모리츠 추가 상장에 따라 리츠 비중이 커질 것으로 예상된다. 해외로 눈을 돌리면 리츠 투자 대상은 더욱 넓어진다. 미국 리츠의 경우 전 세계 리츠 시장의 70%를 차지하고 있고 일본 리츠는 종목 수만 63개다.

다재다능한 리츠 투자


미국 리츠에 투자할 때의 장점은 오피스, 리테일, 주택뿐만 아니라 인프라 투자도 가능하다는 점이다. 단순히 배당에 의존하지 않고 성장성에 투자할 수 있는 것이다. 대표적인 것이 현재 시총 1위인 아메리칸 타워 (티커명 AMT)로 미국을 기반으로 한 글로벌 최대 인프라 리츠다. 주요 글로벌 통신사에게 전파 설비 설치를 위한 통신 타워를 임대해주고 임대료를 받는 방식이다. 특정 리츠가 아니라 분산투자를 원한다면 뱅가드의 리츠 ETF(티커명 VNQ)에 투자하면 된다. 배당수익률은 3%대다.

일본 리츠에 투자할 수 있는 방법은 펀드를 통해서다. 국내에도 삼성 J-REITs 부동산투자신탁 펀드 등이 있는데 일본 리츠 주가 상승 등으로 1년 수익률이 27%를 기록하고 있다. 다만 리츠도 안전자산이 아니라는 점을 염두에 둬야 한다. 일단 올 초부터 주가 변동성에 대한 방어 수단으로 리츠가 주목받으며 주가가 큰 폭으로 뛰었기 때문에 향후 주가가 조정될 가능성도 있다.

한 자산운용사 대표는 “일본 리츠의 경우 배당수익률은 3%대로 꾸준히 나왔지만 주가가 금융위기 때 30% 가까이 빠진 점도 감안해야 한다”며 “부동산 자산도 경기의 영향을 받기 때문에 완전히 경기 방어적인 종목이라고 보기는 어렵다”고 조언했다.



Words 김제림 매일경제신문 기자

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