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퇴직연금 리츠(REITs) 투자 확대의 의미
퇴직연금 리츠(REITs) 투자 확대의 의미

정부가 공모형 부동산펀드와 리츠(REITs)에 투자하는 개인 및 기업에게 세제 혜택을 확대한다고 발표했다. 자산관리를 위한 새로운 방안으로 떠오른 부동산 투자펀드 리츠(REITs)의 현황과 전망을 분석한다. 퇴직연금제도 가입자의 최대 관심사인 수익률을 높이는 방안으로 떠오른 퇴직연금 리츠(REITs) 투자에 대해 알아보자.


퇴직연금제도의 희망, 부동산 투자 펀드
퇴직연금제도 가입자들이 가장 많이 듣는 이야기가 수익률에 관한 이야기일 것이다. 대부분 수익률이 터무니없이 저조하다는 것이다. 그도 그럴 것이 2018년 기준으로 190조 원의 적립금을 퇴직연금사업자를 통해 원리금보장상품, 실적배당형상품 등으로 운용하여 평균 0.47%의 비용을 부담하고 1.01%의 연간수익률을 낸 것은 동년 기준 물가 상승률 1.5%를 고려하면 사실상 제로에 가까운 수익률이다.

퇴직연금 리츠(REITs) 투자 확대의 의미


퇴직연금제도의 낮은 수익률을 극복하고자 정부는 2019년 말을 목표로 확정기여형(DC)과 개인형 퇴직연금제도(IRP)에도 현재 확정급여형(DB)에서 투자 가능한 리츠(REITs) 투자를 허용하기로 했다. 정부는 거래소에 상장되어 거래되는 리츠 투자가 충분한 투자자 보호장치가 마련되었다고 판단해 개인 가입자도 투자가 가능하다고 보았다. 리츠(REITs)는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 부동산투자신탁을 뜻한다.

부동산투자신탁, 즉 리츠는 부동산투자회사법에 따라 설립되어 투자자들로부터 자금을 모집하고 부동산 개발·임대 등을 통해 얻은 수익을 배분하는 투자기구(Vehicle)를 말한다. 쉽게 말해서 일반 투자자로부터 자금을 조달해 주택, 사무실, 상가시설, 창고와 같은 부동산에 투자해서 얻은 수익을 투자자에게 배당 또는 자본이득의 형태로 지급하는 일종의 부동산투자 전용 뮤추얼펀드(Mutual Fund)라 할 수 있다. 이를 그림으로 나타내면 <그림 1>과 같다.

퇴직연금 리츠(REITs) 투자 확대의 의미


리츠(REITs) 투자의 수익구조
리츠 투자자는 정기적인 수입이 생기는 건물주와 비슷한 수익구조를 가지고 있다. 차이가 있다면 일반 건물주는 임대료를 받지만 리츠 투자자는 배당을 받는다. 또한 보통 건물주가 되려면 거액의 투자가 있어야 하지만 리츠 투자자는 소액으로도 펀드 구입이 가능하다. 나아가 리츠의 총배당금은 고위험 상품(일반주식)의 수익보다 낮으나, 저위험 상품(예금)의 수익보다는 높아서 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 다시 말해서 퇴직연금 자산운용이 장기·중위험·중수익 투자를 표방하는 것이 바람직한 자산운용이라면 상당히 적절한 투자 대상 중 하나가 될 수 있다.

리츠 투자는 선진국에서는 이미 대단한 인기를 끌고 있어 리츠 시장규모는 엄청나게 발전해 왔다. 세계 상장 리츠의 시장규모는 약 2조 달러(약 2400조 원), 900여 개의 종목에 달한다. 하지만 우리나라는 8,500억 정도의 규모에 불과하다. 우리나라 주식시장 전체 시가총액(주식을 시가로 표시한 금액) 대비 리츠 비중은 0.04%에 불과하다. 정부는 2019년 9월 경제활력대책회의를 거쳐 관계부처합동으로 경제 활성화 및 국민의 소득증대를 위한 「공모형 부동산 간접투자 활성화 방안」을 발표한 바 있다. 여기서 공모 리츠·부동산펀드에 3년 이상 장기투자 시 투자 원금 기준 5,000만 원까지 배당소득에 대해 9% 분리과세 방침을 정했다. 기존에는 14% 세율이 적용됐고, 금융소득이 연 2,000만 원을 넘으면 종합과세를 통해 누진세율을 매겨왔다. 세제 혜택을 통해 앞으로 리츠 투자 공모 시 일반과세 대비 0.4% 포인트, 종합과세 대비 2% 포인트의 수익률 개선이 기대된다.


리츠(REITs) 투자에 따른 자산 유동성
리츠에 대한 세제 혜택도 확정기여형과 개인형 퇴직연금제의 경우 투자소득 및 이자·배당소득에 대해서는 매년 소득세가 과세이연되고 장래에 연금을 수령할 때에 저율(3.3~ 5.5%)의 연금소득세를 받는 방식으로 절세할 수 있다. 퇴직연금 투자 대상에 리츠가 포함되므로 퇴직연금 가입자들은 리츠 투자로 매우 유리한 세제 혜택을 누릴 수 있다.

하지만 리츠 투자도 세상 모든 투자가 그렇듯이 좋은 점만 있는 것은 아니다. 투자는 항상 불확실성을 수반한다는 차원에서 장·단점을 미리 알아 둘 필요가 있다. 우선 리츠의 장점은 첫째, 부동산을 투자 대상으로 하지만 일반 부동산 투자보다 훨씬 높은 자산의 유동성을 제공해 준다. 리츠는 일반주식이나 채권과 마찬가지로 상장시장에서 매매되기 때문에 신속한 투자회수 기회를 가질 수 있고 유동성 측면에서 일반 부동산 투자와 현격한 차이를 가진다. 쉽게 말해서 리츠는 투자자가 필요할 경우 부동산 자산을 손쉽게 매각하는 것과 같은 효과를 갖도록 해준다.

둘째, 일반 부동산 투자는 개인이 감당하기에는 막대한 자본투자가 필요하고 대부분 한 물건을 대상으로 하는 반면 리츠는 여러 종류의 부동산에 분산투자가 가능한 구조이며 소액으로도 할 수 있어 위험분산이 가능하다. 즉, 하나의 물건 투자에 따를 수 있는 위험을 효과적으로 관리할수 있다.

셋째, 일반 펀드 투자와 마찬가지로 상장시장에서 거래되고 운용사들에 의해 즉각적으로 거래정보가 공개되므로 공개된 가치평가를 통해 투자할 수 있다. 투자자들은 리츠의 가치에 관한 현재의 평가내용을 시장에서 쉽게 확인할 수 있다.

넷째, 일반 부동산에 투자할 경우 투자와 동시에 관리에 대한 부담을 직·간접적으로 지게 되지만 리츠 투자는 부동산 관리에 대한 통상적인 관여의 필요가 거의 없다. 따라서 부동산에 대한 간접투자이면서 수동적(Passive) 투자라는 속성을 가지고 있다.

다섯째, 리츠는 법령상 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 의무화된 점에서 투자자로 하여금 높
은 수익성을 누릴 수 있도록 한다.

여섯째, 국토교통부의 지도·감독하에 리츠가 운영되므로 사업에 대한 투명성이 높아진다는 점도 리츠의 장점으로
볼 수 있다.


부동산 가치 하락의 위험성을 확인하라
리츠 투자의 위험으로는 첫째, 부동산 가치 하락 위험이 있다. 투자 대상인 부동산도 항상 상향할 수는 없기 때문이다. 부동산 시장이 침체돼 리츠 보유자산의 가치가 하락한다면 손실이 발생할 수 있다. 둘째, 부동산이 가진 고유위험인 임대차 위험이다. 임대형으로 운영되는 리츠의 경우 공실과 임대료 하락은 수익률을 하락시키는 결정적 요인이 될 수 있다. 셋째, 자본시장 변동의 위험이다. 리츠가 주식의 형태로 자본시장에서 운용되기 때문에 유동성에 큰 장점이 있다. 그러나 자본시장의 변동성이 커지면 투자 대상 부동산의 가치가 하락하기 때문에 시장의 영향을 받는다. 넷째, 이익 배정 한도가 정해져 있더라도 이익 자체가 변화하기 때문에 투자 대상 물건에서 공실이 나거나 임대수익이 하락하면 수익률이 저조해질 수 있다. 다섯째, 동전의 양면적 성격처럼 배당과 이익의 내부 유보에 대한 자율적 결정 제한 때문에 투자 규모의 확장에 문제가 발생할 수 있다. 따라서 투자기회 상실의 위험이 있다. 여섯째, 무엇보다 우리나라의 경우 상장 리츠가 많지 않고 규모도 충분히 크지 않아서 선택의 폭이 넓지 않다.

확정기여형과 개인형 퇴직연금제도 자산운용 대상에 리츠가 들어오면 리츠가 인기를 끌 가능성도 있다. 그 이유는 원리금보장상품보다 상대적으로 높은 수익을 올릴 수 있는 경쟁력 있는 상품이기 때문이다. 그러나 투자에서의 만고의 진리인 “수익률이 높을수록 투자위험도 크다”라는 사실을 염두에 두자.

퇴직연금 리츠(REITs) 투자 확대의 의미


투자하기 전에 투자 대상 부동산 개발사업이 유망한지와 어떤 방법으로 원금이 보전되는지를 충분히 따져 봐야 할 것이다. 리츠 투자에도 퇴직연금 가입자들에게도 가장 필요한 것은 퇴직연금 자산운용에 대한 꾸준한 관심과 수익률을 높이기 위한 개인적인 노력이 당연히 필요하다는 점이다.

퇴직연금 리츠(REITs) 투자 확대의 의미
퇴직연금 리츠(REITs) 투자 확대의 의미


Words 김성일 한국연금학회 퇴직연금분과장

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