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2021년 확 바뀐 부동산 절세법
2021년 확 바뀐 부동산 절세법
2021년 확 바뀐 부동산 절세법

최근 정부는 7·10대책을 통해 취득세와 보유세 그리고 양도소득세를 한꺼번에 인상했다. 그중에서도 보유세는 생각보다 많이 올라갈 것으로 보인다. 앞으로 10년 정도에 걸쳐 부동산의 공시가격 현실화율이 시세의 90%까지 올라갈 것으로 보이기 때문이다. 그렇게 되면 보유세 증가는 물론이고 상속세와 증여세의 증가, 건강보험료 등의 인상 등으로 이어질 수밖에 없다.


3대 부동산 세금의 인상
먼저 2020년 7·10대책에 따라 어떤 세금들이 얼마나 인상되었는지 구체적으로 살펴보자.

첫째, 다주택자들에 대해 취득세가 최고 12%까지 인상되었다.
2020년 8월 12일 이후부터 주택을 취득하면 취득세율이 1~4%에서 8~12%까지 올라간다. 예를 들어 2주택자가 조정대상지역 내에서 5억 원짜리 주택을 취득하면 12%인 6천만 원을 취득세로 내야 한다. 이러한 취득세율 인상은 지출증가로 이어지므로 특히 다주택자들이 주의해야 한다. 이외에도 1세대 2주택 이상 보유한 상태에서 조정대상지역 내의 기준시가 3억 원 이상의 주택을 증여받으면 취득세율이 3.5%에서 12%로 껑충 뛰게 된다.

둘째, 다주택자의 종합부동산세도 2~3배 인상된다.
개인 등이 부담하는 종합부동산세도 다주택자를 겨냥해 종전보다 2~3배 이상 증가하도록 입법이 완료되었다. 다만, 종합부동산세는 개인별로 과세되는데, 이때 1주택자는 0.6~3.0%의 일반세율이 적용된다. 하지만 조정대상지역에서 2주택 또는 전국에서 3주택 이상 보유 시에는 1.2~6.0%까지 중과세가 적용된다. 그 결과 주택 수가 많은 경우에는 기준시가의 증가와 맞물려 세부담이 기하급수적으로 늘어날 가능성이 높다.

셋째, 양도소득세 중과세율도 인상된다.
2021년 6월 1일 이후부터는 양도소득세 중과세율이 기본세율에 10~20%p를 더하는 것에서 20~30%p를 더하는 것으로 강화되며, 단기매매에 따른 세율도 40%에서 70% 등으로 대폭 강화된다. 특히 다주택자에게 적용되는 중과세율이 인상됨에 따라 다주택자들의 고민이 상당히 커질 것으로 보인다. 보유하면 보유세가 많아지고 처분하면 양도소득세도 많아지는 상황이 곳곳에서 벌어질 것으로 보이기 때문이다.

넷째, 분양권이 주택 수에 포함된다.
2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔도 취득세 중과세를 적용하기 위한 주택 수에 포함된다. 따라서 주택을 취득할 때 중과세를 적용받지 않기 위해서는 이러한 점에 유의해야 한다. 한편 양도소득세에서도 분양권을 주택 수에 포함하는데 그 시기는 2021년 1월 1일 이후 취득한 것부터 해당한다. 이외에도 임대주택 등록제도가 사실상 폐지되는 한편 법인에 대한 세제도 대폭 강화된다.


2021년 확 바뀐 부동산 절세법
2021년 확 바뀐 부동산 절세법

"2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔도 취득세 중과세를 적용하기 위한 주택 수에 포함된다."

발등에 불 떨어진 보유세
현재 시세의 60~70% 사이에서 고시되고 있는 기준시가가 시세의 90%를 향해 올라가면 보유세도 덩달아 올라간다. 그렇다면 이에 대한 대비책은 무엇일까? 이를 알기 위해서는 먼저 이에 대한 계산방법부터 알아둘 필요가 있다. 주택 수와 명의 등에 따라 세금의 크기가 달라지기 때문이다. 1세대 1주택자와 2주택자를 기준으로 이를 알아보자.

① 1세대 1주택자인 경우
1세대 1주택자는 단독명의와 공동명의에 따라 종부세가 달라진다. 이 둘의 과세방식이 다르기 때문이다. 예를 들어 1주택을 단독명의와 공동명의로 보유한 경우의 세금차이를 알아보자. 단, 기준시가는 14억 원이고 단독명의 시 세액공제율은 80%를 적용하자. 기타의 내용은 무시하기로 한다.

단독명의는 9억 원이 공제되고 세액공제율이 80%까지 적용되나, 공동명의는 공제만 12억 원까지 적용될 뿐 세액공제는 적용되지 않는다. 이런 차이에 의해 세금차이가 발생한다. 사례의 경우 세액공제 적용 전 산출세액은 단독명의 200만 원, 공동명의 110만 원으로 단독명의가 다소 많이 나오나, 세액공제를 적용하면 단독명의는 40만 원, 공동명의는 110만 원이 나온다. 이러한 내용으로 보건대 보유기간이 길고 나이가 많은 층들은 단독명의로 보유하는 것이 종부세를 줄일 수 있는 길이 된다. 보유기간과 나이를 가지고 적용하는 세액공제율이 80%까지 적용되기 때문이다(단, 공동명의에도 세액공제가 적용되면 이 경우에는 공동명의가 더 유리할 수 있다). 하지만 보유기간이 짧거나 나이가 젊은 층들은 이러한 세액공제제도가 거의 적용되지 않기 때문에 공동명의가 유리할 수 있다. 결국 1주택자들은 본인이 처한 상황에 따라 종부세의 내용이 달라진다고 할 수 있다.

② 1세대 2주택자인 경우
실무에서 보면 종부세는 주로 조정대상지역 내의 1세대 2주택 이상 보유한 층에서 문제가 되는 경우가 많다. 주로 이들이 강화된 세제를 적용받기 때문이다. 예를 들어 1세대가 2주택을 소유한 경우 명의에 따른 종부세를 알아보자. 단, 기준시가는 각각 7억 원이라고 하자. 이외의 내용들은 무시하기로 한다.

먼저 조정대상지역에서 한 개인이 2채를 모두 보유하고 있으면 기본공제 6억 원과 중과세율이 적용된다. 따라서 이 경우 종부세는 1,200만 원 정도가 나온다. 그렇다면 공동명의는 어떨까? 이 경우 공제액은 모두 12억 원이 적용되나 세율은 중과세율이 적용되어 종부세는 230만 원이 나온다. 한편 각각 1채를 보유하는 경우에는 12억 원 공제, 일반세율이 적용되어 115만 원이 나온다. 결국 종부세만 본다면 부부가 각각 1채씩 보유하는 식으로 하면 도움이 된다. 다만, 양도세나 상속세의 경우에는 공동명의가 유리할 가능성이 높다. 소득과 재산이 분산되면 이들 세금이 줄어드는 경우가 많기 때문이다. 따라서 보유세가 큰 문제가 되지 않는다면 애써가며 단독명의를 공동명의로 만들 필요는 없다. 부동산은 움직이면 돈이 들어간다.


2021년 확 바뀐 부동산 절세법
2021년 확 바뀐 부동산 절세법

"보유세가 큰 문제가 되지 않는다면 애써가며 단독명의를 공동명의로 만들 필요는 없다. 부동산은 움직이면 돈이 들어간다."

맞춤별 주택 보유 및 처분전략
현재의 부동산 세금은 2020년 7월 10일을 기점으로 그 틀이 완전히 바뀌었다. 따라서 변화된 세제를 따라잡지 못하면 재산상 손실이 발생할 가능성이 높다. 최근의 개정세법을 모두 종합해 자신에 맞는 보유 및 처분전략을 찾아보자.

① 1주택자인 경우
1주택자들은 일반적으로 실수요자에 해당한다. 따라서 이들은 종전의 규정대로 1~3%로 취득세를 내고 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으면 된다. 다만, 다주택자가 1주택자가 된 경우에는 비과세 보유기간 기산일에 주의해야 한다. 2021년 이후에 1주택을 양도하여 비과세를 받고자 할 때 2년 보유기간 기산일을 최종 1주택이 된 날로부터 따지기 때문이다. 예를 들어 3주택자가 과세되는 2주택 모두를 2020년 11월 중에 매도했다면 2020년 11월부터 2년 후에 남은 1주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있는 것이다. 한편 실거래가 9억 원이 넘는 주택들은 거주기간을 최대한 늘리는 것이 여러 모로 도움이 될 것으로 보인다. 2021년 1월 1일부터는 9억 원 초과분에 대한 양도차익에 대해 적용되는 장기보유특별공제제도가 보유기간과 거주기간에 따라 각각 40%가 적용되기 때문이다. 따라서 80%의 공제율을 적용받기 위해서는 10년 보유 및 10년 거주해야 한다.

② 일시적 2주택자인 경우
1주택자가 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 취득세와 양도소득세 측면에서 매우 주의해야 한다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택이 되면 취득세는 종전주택을 1년 내에 처분해야 8%를 피할 수 있고, 양도소득세는 1년 내에 처분 및 전입의무를 지켜야 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 다만, 양도소득세 비과세의 적용요건에서 임차인이 거주하고 있는 경우에는 최대 2년간의 처분 및 전입의무 기간이 주어지는데, 문제는 임차인의 계약갱신청구권으로 인해 전입을 제때 못하는 일이 발생할 수 있다는 것이다. 따라서 갈아타기를 시도할 때에는 반드시 사전에 전입가능 여부 등을 확인해야 한다. 일시적 2주택자가 유의해야 할 법 적용요건을 정리하면 <표1>과 같다.

한편 상속주택이나 장기임대주택 외 일시적 2주택(3주택 상황)을 보유한 상태에서 일반주택을 처분하면 비과세를 받을 수 있다. 비과세를 받을 때 상속주택 등은 없는 것으로 봐주기 때문이다. 그런데 여기서 종종 문제가 발생하는 경우가 많다. 해당 일반주택이 9억 원 넘는 고가주택인 경우 9억 원 초과분의 양도차익에 대해서는 과세가 되는데 이때 중과세가 적용될 수 있기 때문이다. 따라서 2주택 이상 보유 상태에서 고가주택을 양도해 과세되는 부분에 대해서는 중과세가 적용되는지를 반드시 점검해야 한다.


2021년 확 바뀐 부동산 절세법


③ 주택임대사업자의 경우
2020년 8월 18일 이후부터 아파트는 더 이상 임대등록을 할 수 없고, 기타 다세대주택이나 다가구주택, 오피스텔 정도만 10년 장기로 등록할 수 있다. 따라서 사전에 어떤 실익이 있는지 따져보고 등록하도록 한다. 한편 기존 등록자들은 임대의무기간이 경과하면 4년임대는 무조건, 8년 임대는 아파트에 한해 자동으로 등록말소된다. 이렇게 등록이 말소된 주택들에 대해서는 기존에 받은 세제혜택을 추징하지 않는다. 다만, 본인이 거주한 주택을 양도할 때 적용되는 비과세를 받기 위해서는 5년 내에 이를 양도해야 한다. 한편 말소한 주택을 양도할 때에는 중과세를 적용하지 않지만, 자진말소에 한해 말소일로부터 1년 내에 이를 처분하도록 하고 있음에 유의해야 한다.

④ 법인의 경우
법인이 주택을 취득하면 취득세가 12%, 종합부동산세가 기준시가의 3~6%, 법인세가 10~25% 외에 추가로 20%가 더 부과된다. 따라서 현재 주택을 보유하고 있는 법인이 있다면 보유세 먼저 따져보고 탈출구를 찾아야 한다. 법인세도 줄이고 보유세도 줄이고 싶다면 2020년 12월 31일까지, 보유세만이라도 줄이고 싶다면 2021년 6월 1일 전에 주택을 정리하는 것이 좋을 것으로 보인다.


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Words. 신방수 세무사(세무법인 정상 세무사)

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